28 maiores dúvidas sobre o modelo de negócios do QuintoAndar

Por José Eduardo Costa

André Penha e Gabriel Braga criaram, em 2012, o QuintoAndar, uma empresa de tecnologia que está sacudindo o setor de aluguéis no Brasil. A startup analisa pessoas que estão procurando apartamentos, atua como fiador para aquelas com um histórico de crédito sólido e elimina os intermediários. O QuintoAndar cresceu e hoje está avaliado em mais de US$ 1 bilhão. Ainda assim, persistem uma série de dúvidas sobre o modelo de negócios da startup.

StartSe promoveu um Webinar com o QuintoAndar para falar das transformações que a tecnologia vem promovendo nos segmentos de construção e imobiliário. Durante uma hora, o diretor de marketing do QuintoAndar, João Gonçalves, falou com os participantes sobre a startup, como ela trabalha, crescimento e desafios futuros. Ainda assim, houve uma série de questões que ficaram sem resposta. Confira abaixo quais foram elas.

Como foi o início da operação? Como foi a aceitação do locador e locatário?

Como toda empresa e todo novo produto, há um período de adaptação – e de desenvolvimento do próprio produto. Nosso propósito desde o início foi resolver o problema da locação residencial, que tinha muita burocracia desnecessária, o que trazia muita frustração para inquilinos e proprietários. Um dos problemas que sempre quisemos resolver foi o da garantia, do fiador. Para quem muda de cidade e precisa alugar um imóvel, esse é um dos maiores problemas: encontrar uma pessoa disposta a ser fiadora e que tenha um imóvel na mesma cidade, ou arcar com o custo elevado de um seguro-fiança ou depósito-caução. Acabamos conseguindo fazer isso, mas depois de muito trabalho e desenvolvimento. De qualquer forma, a receptividade à nossa proposta sempre foi boa e é cada vez maior, porque efetivamente conseguimos resolver grandes problemas para todos os envolvidos na locação residencial. Ainda há muito a fazer, claro, mas a aceitação tem sido muito boa desde o início.

Se o locador não paga, quem arca com isso? Tem uma análise de crédito?

O QuintoAndar faz uma análise de crédito detalhada e aprofundada dos inquilinos para avaliar se sua proposta é compatível com seu perfil. Independentemente, de o inquilino efetuar o pagamento, o QuintoAndar assegura o recebimento em dia para o proprietário e entra em contato com o inquilino para resolver a pendência.

O QuintoAndar tem consultores de locação e agentes de prospecção para ir atrás dos imóveis e dos seus respectivos proprietários?

Temos uma rede de afiliados que nos indicam imóveis disponíveis para locação. Esses afiliados podem ser corretores de imóveis (parceiros nossos ou não), porteiros, captadores, entre outros. Entramos em contato com esses proprietários para apresentar nosso modelo e fazer a captação.

Sobre a garantia de pagamento, como é feita?

O QuintoAndar se compromete com o proprietário pelo recebimento do valor do aluguel em dia, enquanto o contrato estiver ativo, mesmo quando o inquilino atrasar ou não efetuar o pagamento. Temos um seguro que protege a carteira de clientes como um todo, sem a necessidade de contratos individuais.

Quantos aluguéis o QuintoAndar garante e qual ação a empresa toma caso ultrapasse este limite de aluguéis garantidos?

O QuintoAndar se compromete com proprietário pelo recebimento do valor do aluguel em dia enquanto o contrato estiver ativo, mesmo quando o inquilino atrasar ou não efetuar o pagamento.

Há a intenção de expandir para todos os municípios do país? Qual a política de expansão?

Na verdade, já são 17 cidades (onde o QuintoAndar opera) com a abertura, no último dia 4/2, de nossas operações em Curitiba. Nossa intenção é gradualmente incluir novas cidades a nossa base. Essa expansão se dá com base em estudos de mercado e de campo, para assegurar a experiência de todos os nossos clientes desde o início das operações.

O Quinto andar tem a intenção de trabalhar com vendas de imóveis também?

Não há planos nesse sentido no momento.

Como o QuintoAndar torna a experiência de visita ao imóvel mais “amigável” para o locatário e o locador?

Os proprietários disponibilizam as chaves do imóvel para o QuintoAndar, que por sua vez as disponibiliza aos corretores parceiros que realizarão as visitas no local com os inquilinos interessados. O proprietário pode, sempre que quiser, acompanhar as visitas. Apenas em imóveis mobiliados e casas pedimos que as visitas sejam acompanhadas pelo proprietário.

Segundo corretores “concorrentes”, o QuintoAndar está sendo processado por inquilinos e que o processo é por ser tudo digital. É verdade?

Não, isso não é verdade.

Um seguro locação em seguradoras normalmente custa em torno de 10% a 13% sobre o valor da locação. Se o QuintoAndar cobra em torno de 8%, como a conta fecha?

Somos uma empresa de tecnologia, portanto nosso modelo de negócio é diferente daquele de uma companhia tradicional do mercado imobiliário, o que nos permite atuar com as melhores taxas disponíveis.

O QuintoAndar trabalha na cidade do Rio de Janeiro? A empresa faz locação de sala comercial também?

Estamos no Rio de Janeiro, sim. Começamos nossa operação na cidade no início de 2018, e a receptividade foi ótima. Nós, porém, atuamos apenas com aluguel residencial.

O risco de inadimplência é alto? Como a Quinto Andar planeja atuar em situações de inadimplência?

Nossa análise de crédito é bastante detalhada e aprofundada, com base em informações fornecidas pelo inquilino e em algoritmos e modelos estatísticos que permitem um filtro altamente eficiente e reduz bastante o risco de inadimplência. Nos raros casos em que isso ocorre, somos ágeis em buscar soluções com o inquilino para garantir a normalização da situação.

O QuintoAndar atende o interior de São Paulo?

Atualmente, no interior de São Paulo, atuamos nas cidades de Campinas e Jundiaí.

Quer dizer que tanto locador como o locatário não pagam nenhum tipo de seguro na operação? A única garantia de ambos é a análise de crédito?

Na realidade o inquilino não precisa apresentar garantias na forma de fiador, seguro-fiança ou cheque-caução, mas a análise de crédito avalia de forma profunda e detalhada sua capacidade financeira, que deve ser compatível com a proposta feita. No caso do proprietário, o QuintoAndar assume todo o risco, uma vez que assegura o pagamento em dia do valor mensal do aluguel, assim como oferece uma proteção de até R$ 50 mil para reparos que eventualmente sejam necessários ao fim do contrato.

Como é a relação do CRECI com o QuintoAndar?

O QuintoAndar tem registro nos CRECI das regiões onde atua.

Gostaria de saber sobre a proposta de parceria que o QuintoAndar vai propor ao mercado. Pode explicar?

A proposta de parceria que está no forno está sendo construída para que possamos combinar o que o QuintoAndar e algumas imobiliárias têm de melhor. A ideia é abrirmos nossa plataforma para as imobiliárias possam oferecer todas as vantagens que temos (não exigir garantias do inquilino, assegurar pagamento em dia para proprietário, negociação e contrato online, etc) para seus clientes de aluguel.

Qual a garantia da locação?

Realizamos uma análise de crédito profunda e detalhada que nos permite reduzir muito o risco de inadimplência. Além disso, temos um seguro que cobre toda nossa carteira e que nos permite assegurar o pagamento dos valores dos aluguéis em dia para o proprietário enquanto o contrato estiver ativo.

Pode falar sobre chatbots e como podem facilitar a vida do mercado imobiliário?

Usamos o Whatsapp Business desde seu lançamento e, à medida que o volume de acessos foi aumentando, mapeamos algumas das principais dúvidas e perguntas. Isso permitiu automatizar as respostas a essas questões. Fazemos o mesmo para interações simples, como envio de agradecimentos e emojis. Com isso, otimizamos o tempo dos nossos analistas, que podem se concentrar naquilo em que são realmente bons: solucionar situações complexas e criar laços com os clientes para garantir a qualidade da experiência do início ao fim.

Como vocês solucionaram o problema da documentação e quanto à garantia da locação?

A documentação é toda enviada digitalmente na fase de análise de crédito e, na fase de fechamento de contrato, ele é assinado eletronicamente, via sistema DocuSign, e em linha com o estipulado pela MP 2200-2/2001. No QuintoAndar, o inquilino não precisa apresentar garantias, ou seja, não precisa se preocupar com fiador, seguro-fiança ou depósito-caução. Com nossa análise de crédito detalhada e aprofundada, conseguimos reduzir muito o risco de inadimplência e, mesmo nos casos excepcionais em que haja algum atraso, nós nos comprometemos com o repasse do valor para o proprietário.

Existe alguma expectativa de usar tecnologias, como por exemplo a realidade virtual e aumentada, para auxílio do fechamento de contratos?

Nosso time de produto, design e engenharia está sempre de olho em tecnologias e ferramentas novas e disruptivas para entender se é possível usá-las para melhorar nosso produto e a experiência dos nossos clientes.

Atualmente a assinatura eletrônica não está oficializada nas leis brasileiras, diferente da assinatura digital com certificado. Como trabalham com essa incerteza?

Na verdade, a Medida Provisória 2200-2/2001, em seu artigo 10º, estipula como legalmente válidas as assinaturas eletrônicas. O QuintoAndar utiliza, além disso, o sistema DocuSign, líder mundial em assinaturas digitais e que garante a integridade do documento assinado.

Tendo um contato do interessado com o proprietário, o que garante o QuintoAndar que não vai haver negociação por fora, sem utilização da plataforma?

O contato entre interessado e proprietário ocorre pela própria plataforma do QuintoAndar. Em nossa experiência, por conta das vantagens do nosso modelo, praticamente não há incentivo para que a negociação ocorra em paralelo.

Realmente fiquei em dúvida sobre o risco de inadimplência e a restituição do imóvel ao proprietário?

O risco de inadimplência, para o proprietário, deixa de existir no nosso modelo, uma vez que o QuintoAndar se compromete com o repasse dos valores do aluguel em dia para ele. Caso haja atraso, nós entramos em contato com o inquilino para resolver a situação – e mantemos o depósito dos valores na data combinada enquanto o contrato estiver válido. Caso uma situação como essa se prolongue, o QuintoAndar dá sequência aos trâmites adequados para que o imóvel seja restituído rapidamente ao proprietário.

Sobre o mercado de administração de condomínios, o Quinto Andar tem interesse de entrar neste mercado?

O QuintoAndar, neste momento, tem foco no aluguel residencial. Criamos um modelo que melhorou muito a experiência de proprietários e inquilinos, mas sempre há mais o que fazer e estamos focados nisso.

Como o corretor é remunerado?

O corretor é remunerado da mesma forma que numa imobiliária tradicional, com um percentual da taxa de corretagem, que, também como no sistema tradicional, é equivalente ao valor do primeiro aluguel mensal.

As imobiliárias, no geral, trabalham com diferentes tipos de seguros, como seguro fiança, credpago (com cartão de crédito) e o convencional fiador. Ao oferecer uma única opção, o QuintoAndar não está limitando o público/cliente no geral?

O inquilino interessado precisa apenas ter sua proposta aprovada na análise de crédito do QuintoAndar e não há necessidade de apresentar qualquer tipo de garantia ou seguro. Assim, não há limitação mas, na verdade, ampliação do acesso desses clientes aos imóveis disponíveis em nossa plataforma.

Quais são os principais desafios que estão enfrentando nesse mercado tradicional? Tanto quanto aos locatários, perfil dos inquilinos etc?

Estamos em processo de expansão e, embora normalmente as pessoas já tenham ouvido falar sobre o QuintoAndar por conta da nossa operação em São Paulo, Rio e outras capitais onde estamos, nossa preocupação é esclarecer bem nossa proposta, nossos diferenciais e vantagens para os clientes – tanto proprietários como inquilinos. Nossa receptividade tem sido boa, por isso acreditamos que estamos fazendo um trabalho adequado – embora, é claro, sempre seja possível melhorar.

Qual a garantia oferecida na transação? Já que a bandeira é “sem fiador e sem seguro fiança”?

Na realidade o inquilino não precisa apresentar garantias na forma de fiador, seguro-fiança ou cheque-caução, mas a análise de crédito avalia de forma profunda e detalhada sua capacidade financeira, que deve ser compatível com a proposta feita. O QuintoAndar também elimina o risco para o proprietário, ao assumi-lo por completo: nós nos comprometemos com o repasse do valor mensal do aluguel ao proprietário até o encerramento do contrato, assim como oferecemos uma proteção de até R$ 50 mil para reparos que eventualmente sejam necessários após a saída do inquilino.

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